История возникновения ипотечного кредитования в России и правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ

Страница 5

Материалы » Анализ ипотечного кредитования в Краснопресненском отделении Сбербанка России » История возникновения ипотечного кредитования в России и правовое обеспечение ипотечного кредитования в РФ

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

· предмет договора;

· его оценка;

· обеспечиваемое обязательство;

· размер и срок исполнения обязательства.

Федеральный закон «Об ипотеке» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

· Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

· Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

· Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

· Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[4, c. 3]

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Федеральный закон «Об ипотеке» указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. [16, c. 15]

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. [16, c. 15]

В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида договора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога.

В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

o залог с передачей имущества залогодержателю;

o залог с оставлением имущества у залогодателя;

o залог прав.

Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именуется закладом. В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно извлекать из него плоды труда и доходы. [2, c. 15]

Федеральный закон «Об ипотеке» (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч.1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некоторыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать прибыль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержателя сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду.

Рекомендуемое:

Основные принципы кредитования. Кредитная политика коммерческого банка
Кредитные операции являются важнейшей доходообразующей статьей в деятельности российских банков. За счет этого источника формируется основная часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату дивидендов акционерам банка. Кредиты банков служат основным источником пополнения обо ...

Виды рисков и их оценка
Для оценки риска в страховой практике используют различные методы, из них наиболее известны следующие. 1) Метод индивидуальных оценок применяется только в отношении рисков, которые невозможно сопоставить со средним типом риска. Страховщик делает произвольную оценку, отражающую его профессиональный ...

Страхование интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом
Существовавшее ранее обязательное страхование имущества, принадлежавшего гражданам (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 2 октября 1981 г. № 5764-X "О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам"[31]) в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ...