Виды ипотечных кредитов

Страница 6

Материалы » Анализ ипотечного кредитования в Краснопресненском отделении Сбербанка России » Виды ипотечных кредитов

Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц – средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены. [25, c. 66]

Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал. Альтернативные источники рефинансирования – кредитные линии российских и зарубежных банков, облигационные займы. При этом использование иностранных кредитных линий остается исключительной прерогативой крупных и средних кредитных организаций. Внимания заслуживает тот факт, что немногочисленная группа, финансирующая ипотечные операции за счет выпусков облигаций, образована исключительно банками с капиталом от 5 до 30 млн. евро. Крупные банки не готовы использовать данную схему финансирования. Это означает, что российский рынок долговых ценных бумаг пока не может обеспечить приемлемые условия финансирования ипотечных операций как по срокам, так и по ставкам. [29, c. 89]

Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам – Пенсионному фонду, Стабфонду и т.д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека – это вопрос длинных денег на 15-30 лет.

2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур

Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту. [19, c. 16]

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, которые учитываются при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога. [19, c. 16]

Но главные нарекания вызывает Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой – введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков. [22, c. 80]

Рекомендуемое:

Оценка кредитоспособности заемщика
Объективная оценка кредитоспособности потенциального заемщика, несмотря на все многообразие применяемых в банковской практике методик, по-прежнему остается достаточно серьезной проблемой. Во-первых, не выработаны критерии и методы учета результатов анализа финансового состояния клиента при определе ...

Валютные риски и управление ими
Валютные риски являются частью коммерческих рисков, которым подвер­жены участники международных экономических отношений. Валютные риски представляют собой вероятность наступления потерь в результате изменения курса валюты цены (займа) по отношению к валюте платежа в период между подписанием контрак ...

Виды рисков и их оценка
Для оценки риска в страховой практике используют различные методы, из них наиболее известны следующие. 1) Метод индивидуальных оценок применяется только в отношении рисков, которые невозможно сопоставить со средним типом риска. Страховщик делает произвольную оценку, отражающую его профессиональный ...