Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений

Страница 3

Материалы » Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования » Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений

В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.

Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд. Для обращения взыскания залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РФ[79]. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.

Закон предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель должен быть гражданином и залог не связан с занятием им предпринимательской деятельностью. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.

Пункт 4 ст. 54 Закона об ипотеке не позволяет отсрочить реализацию заложенного имущества, если она может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В п. 4 ст. 54.1 содержится императивная норма, согласно которой обращение взыскание на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам во внесудебном порядке не допускается[80].

Новеллой является ст. 55.1 Закона об ипотеке заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает измененное обязательства должника.

Реализация заложенного имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Реализация заложенного имущества происходит в соответствии с нормами ГПК РФ[81], ГК РФ и Федеральными законами «О судебных приставах» от 21 июля 1997г.[82] и «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г.[83].

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. О предстоящих торгах организатор должен известить не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд. Начальная продажная стоимость заложенного имущества должна определяться судом в каждом конкретном случае при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом организатором торгов к начальной продажной цене заложенного имущества должна быть сделана надбавка. Начальная продажная цена имущества, заложенного по договору об ипотеке, с которой начинаются торги, может определяться соглашением по этому вопросу между залогодержателем и залогодателем. Реализация заложенного имущества с публичных торгов призвана обеспечить его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только кредитор, но и должник, поскольку если стоимость предмета залога превышает сумму требований кредитора, то разница подлежит возврату должнику.

Рекомендуемое:

Предложения для дальнейшего развития ипотечного кредитования
Создание государственного фонда по выкупу активов банков, испытывающих трудности с ликвидностью, но, тем не менее, перспективных. По этому поводу в правительстве России уже рассматривается перспектива создания спецфонда для выкупа качественных активов у банков, испытывающих проблемы с ликвидностью. ...

Обзор и анализ первичного рынка государственных ценных бумаг
В мае на рынке государственных ценных бумаг ускорился рост цен основных инструментов на фоне высокой рублевой ликвидности и снижения курса доллара. Вместе с тем объем торгов на рынке ГКО-ОФЗ сокращается третий месяц подряд, что говорит о том, что потенциал снижения доходности государственных бумаг ...

Покупка
Форвардный курс RUR/USD Клиентская сделка $ 1 000 000 26 698 200 руб. 26.6982 Межбанковская сделка 26 688 500 $ 1 000 000 26.6885 Итак, при проведении этих операций банк получает прибыль равную 26 698 200-26 688 500 = 9700 руб. С использованием форвардных контрактов совершаются также сделки своп. С ...